Ошибки при оформлении ипотеки

Содержание

Ипотека оформляется на долгий срок — от 10 до 20 лет, а значит, даже незначительный с виду просчёт или невнимательность могут впоследствии «ударить по карману». Консультант проекта Минфина РФ по повышению финансовой грамотности Елена Потапова рассмотрела наиболее распространённые ошибки заёмщиков.

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн). А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить. А если полученный вычет вы направите на досрочное погашение, то экономия будет ещё более существенной. Если вы не хотите заниматься документами сами, можете нанять сервис, который это сделает за вас.

https://www.sravni.ru/text/2017/1/17/6-servisov-kotorye-pomogut-vernut-nalogi-ne-vykhodja-iz-doma/

3.  Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

https://www.sravni.ru/text/2018/2/14/lichnyj-opyt-kak-ja-refinansirovala-ipoteku/

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков. Условия господдержки ипотеки могут меняться, заёмщикам следует отслеживать актуальную информацию и подбирать продукты, ориентируясь на программные ограничения и свои жизненные обстоятельства.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

8. Выбирать ипотеку только по процентной ставке

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Автор: Елена Потапова, эксперт проекта «Финансовое здоровье», консультант проекта Минфина РФ по финграмотности, иллюстрация – Мария Котышова

Если вы решили купить или обменять квартиру с помощью ипотечного кредита, то для вас есть две новости: хорошая и  плохая.

Плохая заключается в  том, что на любом этапе — от подачи заявки в  банк до покупки жилья— легко совершить ошибку. И  цена такой ошибки будет высока. Покупая квартиру с  помощью ипотечного кредита, необходимо быть хорошо подкованным во многих вопросах.

Хорошая новость — в  том, что 90% ошибок при оформлении ипотечного кредита можно избежать. Для этого нужно внимательно прочитать эту статью и  применить полученные знания в  жизни.

 Приведу 7 наиболее распространенных ошибок, которые совершает большинство заемщиков  при оформлении ипотеки. 

Ошибка №1: беспечность

Ошибка №2: страх перед ипотекой

Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов

Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам

Ошибка №5: при отказе банка опустить руки

Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита

Ошибка №7: не учесть трудности с  покупкой квартиры.

Ошибка№1: беспечность

Часто  заёмщики «надеются на русский авось».

А ведь ипотеку большинство заёмщиков оформляют на 15 лет. И нужно  серьёзно готовиться к сделке. Необходимо всегда помнить, чем легче процедура получения кредита, тем, скорее всего, хуже будут условия для вас. Банки предлагают выгодные ставки только тем клиентам, которые докажут свою платёжеспособность. Чаще всего, беспечность проявляется в  том, что заёмщик не учитывает дополнительные расходы, связанные с  покупкой квартиры. А  их немало: страховка, оценка квартиры, изготовление дополнительных справок, необходимых для сделки. Эти расходы, как правило, ложатся на покупателя. А  ещё может быть комиссия банка при выдаче кредита. Да и  переезд с  последующим ремонтом (хотя бы минимальным) могут пробить брешь в  бюджете.  Кроме этого, заёмщик ещё перед оформлением кредита ориентируется на квартиры, которые увидел в  газетах или на сайте. Чаще всего, это «горящие варианты» (жильё, которое продается срочно), или же просто  «грязные» методы продаж.

В любом случае, покупка обходится дороже, чем планировалось.

Чем опасны непредвиденные расходы?

С самого начала очень важно не сбиваться с  графика платежей. Ведь стоит только появиться просрочкам, как долг будет расти, словно снежный ком и потом будет крайне сложно рефинансировать кредит.

Всегда помните о необходимости тщательного изучения кредитного договора! Большинство заёмщиков видят их только в  момент подписания. А  зря!

В каких случаях банк может потребовать досрочно погасить кредит?

Имеет ли банк право изменить процентную ставку?

Как быстро будет снят залог при полном расчёте по кредиту?

На эти и  другие вопросы можно найти ответы, если внимательно читать договоры. Если не уверены в себе, обратитесь к  специалистам. Но можно долго читать кредитный договор, вот только внести изменения в него Вы никогда не  сможете. Зато, можно выбрать другой банк. Это тоже стратегия.

Как избежать этой ошибки? Рецепт прост и  сложен одновременно. Нужно рассчитывать все необходимые на сделку расходы хотя бы с  небольшим запасом. И желательно, иметь в  резерве сбережения хотя бы в  размере двух-трёх платежей по кредиту. Так называемую «подушку безопасности».

Ошибка №2: страх перед ипотекой.

Другая крайность — не рассматривать ипотеку как способ решения своего квартирного вопроса. Большинство россиян сегодня могут значительно улучшить свои жилищные условия, при этом платить за ипотеку всего по 7 000 рублей в  месяц, но по разным причинам не делают этого.

Чаще всего, потенциальных заёмщиков пугает большая переплата. Именно её так часто приводят в  качестве аргумента противники ипотеки. Хотя, если вооружиться калькулятором, можно прийти совсем к  другим цифрам. Чуть позже подсчитаем, сколько стоит ипотека на самом деле.

Многие годами живут в  аренде, скитаясь по чужим квартирам, и  даже не задумываются о  том, сколько денег они отдают владельцам жилья. Тем, кто уже не один год откладывает покупку квартиры в  надежде дождаться «дешёвых кредитов», будет интересно узнать, что снижение ставок по ипотеке приведёт к  росту цен на квартиры. Это один из законов экономики. В  итоге ежемесячные платежи могут даже увеличиться. Так что ждать, когда ипотека подешевеет, не имеет никакого смысла. Попытка накопить на квартиру вряд ли приведёт к  успеху. Рост цен на жильё обгоняет и  рост зарплат, и  любые ставки по банковским депозитам. Поэтому копить на жильё становится делом практически невозможным.

Подведем итог: люди откладывают покупку квартиры так, будто собираются жить вечно.

Сколько же на самом деле стоит ипотека?

«Берёшь чужие и на  время, а  отдаёшь свои и  навсегда». (Народная мудрость).

Любой заёмщик перед оформлением ипотечного кредита пытается посчитать, в  какую сумму обойдётся покупка квартиры. Некоторые, увидев, что возвращать нужно больше, чем занимали, откладывают покупку. И совершают ошибку. Ведь они не учитывают рост цен на жильё.

Давайте считать вместе:

Предположим, что заёмщик покупает квартиру по цене 1 000 000   рублей. Для этого он берёт в  банке ипотечный кредит на 15 лет под 12% годовых без первоначального взноса. Так будет считать проще. Для чистоты эксперимента не будем рассматривать возможность досрочного гашения. Что в  результате? Общая сумма выплат составит около 2 164 500 рублей – «берём рубль — отдаем два». Дорого! Но давайте не будем торопиться с  выводами. Ведь мы ещё не учли инфляцию. А  в  России она — не менее 10% в  год. Другими словами, не квартиры дорожают, а  наши деньги дешевеют.

Давайте посчитаем, а  сколько будет стоить эта же квартира (1 000 000  рублей), если каждый год она будет дорожать на 12 %. И тут вступает в  силу сложный процент. 5 473 000 рублей — именно такой будет стоимость квартиры при ежегодном росте цен всего на 12% через 15 лет. Даже при ежегодном увеличении цены всего на 6% окончательная стоимость квартиры составит почти 2 400 000 рублей.

Конечно, это просто математический расчет. Вечного и  безостановочного роста цен на недвижимость просто не бывает. За подъёмами случаются и  спады. Но,  как правило, они кратковременные. Только за 9 лет, в  период с 2006 года по 2015 год, цены на квартиры в  Санкт-Петербурге выросли более чем в 1,5 раза. И  это уже с  учётом сильного падения в 2008—2009 годах.

Ошибка №3: рассмотреть только несколько вариантов.

Как выбирают банк большинство заёмщиков? Часто получается так: заёмщик долго (до полугода) взвешивает все «за» и «против», приценивается. Но, приняв решение, бросается в  первый попавшийся банк.

У большинства из нас весь день расписан по минутам, а  свободного времени так мало. В Санкт-Петербурге более 190 банков предлагают свыше 250 ипотечных программ. Если выбирать среди них самое лучшее предложение, учитывая близость к  дому, громкие слова в рекламе или же методом «научного тыка», то результат непредсказуем…

Разница ставки всего на 1% больше  через 15 лет приведет к переплате с  кредита 1 000 000  рублей составит 117 000 рублей! Важно всегда внимательно смотреть на условия кредита.

Все мы испытываем дефицит времени. Если хотите получить самый выгодный ипотечный кредит, запаситесь терпением и  проявите настойчивость. Встретив в  рекламе громкие слова, насторожитесь и  прочитайте внимательно весь текст. Отбросьте все эмоции и  подойдите к  вопросу системно. Если это  необходимо, возьмите пару дней отгула. Не стоит бросаться на первое попавшееся предложение. Пересмотрите все варианты. Причём сделать это нужно в  кратчайшие сроки. Ведь, если вы будете каждый день рассматривать по 5 банков, то выбор может затянуться. Возможно, когда вы сделаете свой выбор, условия изменятся, и  всё придется начинать сначала.

 Ошибка №4: выбирать ипотечный кредит только по процентным ставкам.

Какой банк предлагает самые выгодные условия? Если бы на этот вопрос был чёткий и  однозначный ответ, то в России остался бы только один банк, выдающий ипотечные кредиты.

Конечно, процентная ставка это первое, на что нужно обращать внимание. Но банки выдают ипотечные кредиты по этим ставкам далеко не всем желающим. В  большинстве банков для разных категорий заёмщиков существуют различные условия кредитования.

Кроме процентов есть много важных условий. И  порой, когда принимаются решения, эти «мелочи» выходят на первое место. Вот основные:

1 — Каков размер первоначального взноса?

Ведь от этого напрямую зависит процентная ставка. Сегодня можно купить квартиру, имея на руках всего 10% от её стоимости. Правда ставка по кредиту будет в  этом случае максимальная.

Если первоначальный взнос превысит 50-60%, то в  этом случае ставка по кредиту будет минимальна.

2 — Каков размер комиссии за выдачу кредита?

Он может достигать 4%. Во многих случаях это перекрывает всю выгоду от низкой процентной ставки. Особенно, если вы ставите цель погасить кредит в  кратчайшие сроки.

3 -Рассматривает ли банк «серую зарплату»?

Банки учитывают серый доход заёмщика, при этом, как правило, предлагая ему более высокую процентную ставку.

4 — Возможно ли оформить купленную квартиру на детей?

Во многих случаях — это первый вопрос, который необходимо задать в  банке. Это важно, если вы улучшаете свои жилищные условия, а  один из собственников жилья — ребёнок.

5 — Какое жильё кредитует банк?

Пока банки ещё кредитуют покупку старого жилья («хрущёвки», «сталинки»), но требуя массу дополнительных справок и  документов.

Только подробно разобравшись и  ответив на эти и  многие другие вопросы, можно сделать вывод о  том, какой банк предлагает самые выгодные условия именно для Вас.

Поэтому выбирать программу с  самой низкой процентной ставкой – это большая ошибка. Это приводит к  потере времени и  разочарованию: «выбрал самую выгодную программу, а  оформить ипотеку не могу».

Поэтому подробно изучите программы банков и требования к заемщику, сопоставив их со своей ситуацией. Не стоит переживать из-за того, что в  каком-либо из банков есть ставки по ипотеке ниже. Возможно, эта ипотечная программа была разработана не для вас. Продолжайте поиск!

 Ошибка №5: при отказе банка опустить руки.

Часто заёмщик, получив отказ от одного из банков, отказывается от своей идеи обмена квартиры.

Давайте выясним, как часто отказывают заёмщикам и  почему?

На что, в  первую очередь, обращает внимание банк?

Прежде всего, заёмщик должен иметь стабильную и  востребованную работу, чтобы в  случае её потери он мог найти другую. У  заёмщика должны быть порядок и  чёткость в  финансовых вопросах.

Чаще всего отказы связаны с  плохой кредитной историей. Достаточно несколько раз задержать платежи по кредитам, и  в  получении ипотеки может быть отказано.

Также причиной отказа может быть неточность в  заполнении документов. Неправильно заполнили заявку или неточно указали какие-либо данные о  себе — и  в ипотеке отказано. Никто не будет разбираться умышленно или нет вы это сделали.

Причин отказа может быть много. Приведу  еще пару нетипичных, но реальных примеров.

Сотрудники банка для проверки данных, указанных в  заявке, могут позвонить в  бухгалтерию или же вашим друзьям. Поскольку в  службах безопасности работают люди разного уровня воспитания, то в  одном из случаев общение происходило не совсем в  корректной форме. В  результате словесный конфликт перерос в  отказ заёмщику.

Или, к  примеру, сотруднику одной известной компании с  зарплатой более 80 000 рублей в  месяц банк отказал в  кредите. Звучит невероятно. Но дело в  том, что фирма, в  которой работает этот сотрудник, уже давно не платит по кредитам. В  этом случае банк посчитал, что в  ближайшее время начнутся перебои с  выдачей зарплаты.

Банк имеет право отказать в  выдаче ипотеки на любом этапе и  без объяснения причин

Вот еще  несколько примеров, которые, к  счастью, встречаются не так часто, но могут сорвать покупку квартиры.

Пример 1. Заёмщик продлевал решение банка на получение ипотечного кредита и  получил отказ. Оказывается, три года тому назад у  него была просрочка по потребительскому кредиту. У заёмщика возник вопрос: «А почему вы раньше этого не заметили и сразу мне не отказали?». В банке ответили, что имеют право отказать в  выдаче ипотеки на любом этапе и  без объяснения причин.

Пример 2. У  заёмщика на руках решение банка на ипотечный кредит 1 300 000 рублей. Но когда подошло время сделки, сумма уменьшилась почти вдвое. Почему? В банке пояснили, что решение является предварительным и  может меняться как в  большую, так и  в меньшую сторону.

В любом случае, отказ в  выдаче ипотеки в  одном банке совсем не означает, что заёмщику откажут в  другом. В  вопросах одобрения кредитных заявок многое зависит от случая. Поэтому пробуйте снова и  снова!

Давайте представим распространённую ситуацию, при которой у  заёмщика ранее была просрочка по крупному кредиту, но всё закончилось благополучно. Он честно указал это в  заявке. Один банк может сразу отказать и  не разбираться в  причинах. В  другом банке это посчитают хорошим знаком. Ведь это значит, что заёмщик прошел огонь и  воду и  умеет искать выход из сложных ситуаций.

Сколько времени банки на самом деле рассматривают заявку?

Как правило, банки рассматривают заявки от 3 до 7 дней. Но бывают задержки даже до нескольких месяцев.

Почему происходят задержки? Причин может быть много, и  одна из них — в  банке элементарно нет денег. И тогда клиенту или отказывают, или кредитный комитет заседает бесконечно долго. Другими причинами могут быть отпуск, больничный или увольнение сотрудников банка, которые отвечают за выдачу ипотеки, или… потеря документов клиента. Да, такое тоже бывает. Есть еще одна причина — несогласованность действий. Рекламная кампания банка разрабатывается в  Москве,  а консультации клиентов  и оформления заявок проходят в регионах.

Что делать, если  в  получении кредита отказано?

Какой-либо совет дать трудно, если вы не знаете, как на самом деле работает банк. Но зато теперь любая неожиданность при оформлении ипотеки не застанет вас врасплох. Ведь предупреждён, значит вооружён. Проявите смелость, решительность и  настойчивость, и скоро у  вас на руках появится положительное решение банка.

Смелость города берет!

«Проблема в  том, что, не рискуя, мы рискуем в  сто раз больше». Марк Аврелий

Действовать сейчас, а  не  выжидать удобного момента. Это относится и к  недвижимости.

По статистике заёмщики оформляют ипотечный кредит в  основном на 15 лет. В  то же время, большинство гасят его за 7-8 лет.

Каждому заемщику страшно брать кредит! Никто не уверен в  том, что на время займа в  его жизни будет всё гладко! «А вдруг что-то случится?».

Действительно, случиться может всё. Никто, никогда и  нигде не даст вам 100% гарантии. Но пока одни люди ждут, что наступят пресловутые «лучшие времена», и  кто-то позаботится о  них, другие взяли кредит, выплатили его и  теперь живут в  своих квартирах. Ведь можно,  выплачивая всего от 5 до 10 тысяч в  месяц, кардинально изменить свои жилищные условия,  и это реально!

Ошибка №6: рассматривать покупку квартиры отдельно от получения кредита.

«Гладко было на бумаге…»

Итак, вы получили одобрение банка.  Наступает «приятный момент выбора квартиры». Большинство заёмщиков рассматривает оформление документов с  последующим одобрением заявки и  покупку квартиры как две отдельные сделки. Кажется, что купить квартиру — не проблема. Но статистика такова: половина из тех, кто уже получил одобренную заявку, квартиру купить не может (это вам подтвердят в  любом банке).

Почему? Причин несколько:

  1. Порядок расчётов и  перечень документов, которые требует банк на сделку, не устраивает продавца.

Покупка квартиры по ипотеке может потребовать сбора большого количества дополнительных справок (справки из нарко- и  психо-диспансера, акт технического состояния квартиры и т.д.).  Далеко не каждый продавец может или хочет их предоставить.

В каких случаях продавцы отказывают покупателям с  ипотекой?

Продавец торопится и  срочно продаёт квартиру. У  него нет времени ждать, пока банк согласует документы, и  будут переведены деньги.

На квартиру есть другие покупатели, и  они располагают наличными деньгами.

Продавец не хочет или не может собрать нужные банку документы.

Квартира менее трёх лет в  собственности.

Собственник на сделку приехать не может. Его интересы представляет доверенное лицо. Не все банки идут на такие сделки.

Продавцы не хотят вникать в  порядок расчетов. Они опасаются сложной схемы расчётов и  не доверяют банкам.

  1. Квартира, которую вы выбрали, не устраивает банк.

Почему банки отказываются кредитовать выбранную вами квартиру?

Выдавая кредит, банк заинтересован в  том, чтобы дом и  квартира в  нём были в  целости, сохранности и  за ближайшие годы не потеряли в  цене.

Поэтому в  случае, если жилье имеет большой процент износа или дом подлежит реконструкции, или имеется незаконная перепланировка, в  кредите на такую квартиру будет отказано.

Что делать? Об этом я  расскажу ниже, после описания ошибки №7.

Ошибка №7: не учесть трудности с  покупкой квартиры

Мы рассмотрели две причины того, почему заёмщик с  уже одобренным ипотечным кредитом не сможет купить понравившуюся квартиру. Но есть еще  третья причина. Она настолько важна, что выделена мной в отдельную.

Итак, одобрение банка на руках, и  вы погружаетесь в  море объявлений о  продаже квартир и начинаете выбирать. И вдруг, оказывается, что из сотен вариантов вы не можете даже посмотреть жилье, которое понравилось. Квартиры оказываются проданы либо сняты с  продажи. Конечно, такое случается. К  моменту выхода газеты самые интересные квартиры могут быть проданы, а  с сайта их просто забыли удалить. Но всё-таки значительно чаще встречается умышленный обман.

А была ли квартира? Многие продавцы (да и  многие агентства недвижимости) используют при продаже «грязные», а  порой и  мошеннические приёмы. Например:

«Квартира-приманка»

Цена на неё занижена для привлечения покупателей. Позвонив по телефону, вы узнаете, что пять минут назад эту квартиру продали, но есть похожая квартира, правда… на 10% дороже.

Вас просят оставить свой телефон, и  как только будет что-то интересное… Но, скорее всего, предложат купить более дорогую квартиру: «Ведь цены растут».

«Аукционы-лохотроны»

На реально продаваемую квартиру устанавливается заниженная цена. Этим привлекаются десятки заинтересованных покупателей. Позвонив по телефону, вы услышите примерно следующее:

— Продаёте?

— Продаём!

— Хотим посмотреть и  купить. Цена верно указана?

— Посмотреть вы можете, но по этой цене мы вам не продадим.

— Как не продадите? Опечатка или цена изменилась?

— Нет, не опечатка. И  цена не изменилась. Стоимость указана верно. Мы продадим квартиру тому, кто даст за неё самую высокую цену.

— Так вы продаёте квартиру или нет?

дальше всё идет по кругу. Если вы  напоследок скажете: «Будет конкретное предложение (сроки продажи и  окончательная стоимость) — позвоните», вам перезвонят: «Вы знаете, на эту квартиру у  нас уже есть покупатель», —  и  назовут вам среднерыночную цену. — «Но если вы предложите больше — милости просим».

Если вы попадётесь на эти уловки, вас будут долго водить за нос. В  результате вы теряете время, нервы и  силы. Во многих случаях заёмщик вынужден заново собирать документы и  продлевать одобрение банка.

Сбор предоплат.

Даже если вы обратитесь в  одно из многочисленных агентств недвижимости, это не гарантирует, что вы сможете купить квартиру без проблем. Может быть, вам повезёт, а  может и  нет. Открыть «фирму-однодневку» — пара пустяков. Ведь лицензирование давно отменено и

офис можно снять на час всего за пару сотен рублей. Именно поэтому так много ситуаций, когда взяв предоплату от покупателей (чаще всего, иногородних), такие фирмы исчезают с  деньгами в  неизвестном направлении. Последний из примеров носит явно криминальный характер.

Чаще встречается просто непрофессиональная работа дилетантов. В большинстве фирм просто нет специалистов, которые знают все детали ипотечных сделок. Им проще и  выгодней искать покупателя с  наличными  — хлопот меньше. Часто, даже приняв заявку, поиском квартиры никто не занимается. Поэтому половина заёмщиков не может купить квартиру и  вынуждена заново собирать документы и  продлевать решение банка. А  при продлении сумма кредита может измениться.

Почему случается эта ошибка?

Обилие рекламы (на сайтах на продажу выставлены десятки тысяч вариантов) создаёт иллюзию, что квартиру купить легко и  просто. К  тому же рынок недвижимости привлекал и  всегда будет привлекать аферистов разных мастей.

Все эти проблемы возникают потому, что, чаще всего, люди покупают квартиру раз в  жизни. Поэтому так сложно пройти все этапы покупки квартиры и  ни разу не ошибиться.

Что делать?

Рассматривайте покупку квартиры как одну операцию, которая просто состоит из нескольких этапов. И  помните: доверяй, но проверяй!  При выборе квартиры всегда помните про уловки, которые описаны в  статье и  не попадайтесь на них. Тщательно уточняйте в  банке требования к  покупаемой вами квартире. Сбор и  оформление дополнительных справок и  документов, которые требует банк, нужны в  первую очередь вам. Возьмите инициативу в  переговорах на себя. И, если квартира действительно понравилась, не мелочитесь. По опыту знаю, что очень часто переговоры заходят в  тупик из-за пустяков. Продавцы и  покупатели порой проявляют излишнее упорство и  принципиальность. Иногда несколько сотен рублей могут стать препятствием на пути к  покупке квартиры. Поэтому, заранее продумайте диалог с  продавцом квартиры. P.S.

Если вы обошли все подводные камни — поздравляю! Вы стали собственником квартиры!

Но на этом история не заканчивается. Ведь платить по кредиту нужно будет ещё не один год.

Что дальше? О том, что можно сделать для того, чтобы улучшить свои жилищные условия и  снизить платежи по кредиту уже после покупки квартиры, я расскажу в отдельной статье. Ждите продолжения…

Не ошибается тот, кто ничего не делает. И тем не менее, когда речь идет о крупных ипотечных сделках с перспективой длительных финансовых обязательств перед банком, лучше предусмотреть каждую мелочь, исключить негативные последствия.
ошибки при оформлении ипотеки

Большинство заемщиков, взявших ипотеку, совершают одни и те же ошибки, которые мешают найти оптимальное решение по оформлению и погашению долга.

Отказ от рефинансирования

Получив жилищный кредит, даже если ставка на момент подписания была выгодной, стоит регулярно следить за новыми предложениями на рынке ипотеки. Еще недавно получить ипотеку под 12% казалось удачей. Спустя 2-3 года заемщик узнает, что действуют пониженные ставки по программам рефинансирования на уровне 7-8%. Сэкономленные 4%, даже после вычета расходов на переоформление кредита, за год превратятся в 40 тысяч рублей с миллионной ссуды. Нетрудно подсчитать, что за 5 лет сумма превратится в 200 тысяч рублей у внимательного заемщика.

Чтобы рефинансировать кредит, необязательно обращаться в чужой банк. Для начала стоит выяснить, какие варианты предложит родной кредитор.

Слишком дорогая страховка

ошибки при оформлении ипотеки

Большинство банков настаивают на страховании залогового объекта в компании из предложенного списка аккредитованных организаций, услуги которых часто завышены в стоимости. С учетом того, что страховку придется покупать каждый год на протяжении срока кредитования, возникает значительная переплата.

Вместо того, чтобы оплачивать услуги первого предложенного банком страховщика, лучше потратить время на обзвон нескольких компаний и уточнить действующие тарифы. Особой разницы в предоставляемом сервисе нет, а возмещение при наступлении страхового случая все равно получит кредитор (см. ст. 31 закона об ипотеке.).

Перечень компаний страховщиков есть на официальной страничке банка, а при желании ту же информацию узнают через горячую линию кредитора. В последний год погашения ипотеки заемщик вправе вернуть часть неиспользованной суммы на основании заявления о досрочном расторжении договора.

Отсутствие накоплений «на черный день»

ошибки при оформлении ипотеки

«Где тонко, там и рвется» – пословица, характеризующая жизнь заемщика на протяжении срока кредитования. Порою силы и средства уходят на сбор первоначального взноса и оформление. Когда приходит пора выплачивать по ипотеке, часто обнаруживается, что еще нужны средства на ремонт квартиры, а на работе объявили о сокращении, сломалась машина, требуются дополнительные средства на лечение или отдых. После подписания договора жизнь заемщика делится на количество платежных периодов по ипотеке с ежемесячным, ежедневным контролем, хватит ли средств для своевременного платежа.

Чтобы избежать серьезных финансовых сложностей, негативных последствий неплатежей по ипотеке, еще на этапе подготовки к сделке продумывают другие варианты источника поступлений на случай потери работы, болезни и т. д. Создание альтернативного канала для поступления средств поможет заемщику достойно преодолевать жизненные сложности при погашении ипотеки. Наличие небольшого запаса, которого хватило бы на 3 месяца оплаты кредита, – обязательная мера, которую должен предпринять будущий заемщик.

Игнорирование досрочного возврата ипотеки

ошибки при оформлении ипотекиВзяв ипотеку под 10% годовых на 10 лет, вы отдадите банку вторую стоимость квартиры. Рассчитав платеж, с учетом возможного ухудшения финансового положения, часто перестраховываются, оформляя ипотеку на больший срок. Мера предусмотрительности часто приводит заемщика к расслабленному состоянию – зачем платить больше, когда и так все устраивает, и платеж в банк не сказывается на уровне жизни семьи.

Никто не защищен от различных неприятностей, тем более, когда кредит в банк предстоит выплачивать годами и даже десятилетиями. Пока есть возможность – оплачивайте вперед, вне графика погашения, не забывая предупредить об этом кредитора. Это позволит снизить процентную переплату, а также приблизить момент снятия обременений с квартиры на пару лет.

Невнимательный поиск лучшего кредитора

ошибки при оформлении ипотеки

Если брать заем на полгода-год, особой разницы, кто именно выдал ссуду, нет. Проверив надежность банка и условия договора, убеждаются в примерной схожести основных параметров банков. Когда оформляют ипотеку на несколько миллионов рублей, не стоит быть таким беспечным.

Решаясь купить кредитное жилье, часто обращаются в зарплатный банк, который с удовольствием предоставит выгодные условия по ипотеке. Не стоит доверять утверждениям, что клиент получает самую низкую ставку и лучшие условия. Возможно, в пределах одного банка ситуация обстоит именно так. Однако не исключено, что проверка готовности кредитовать в других банках покажет, что ставка ниже, чем «самое выгодное» индивидуальное предложение для зарплатных клиентов.

Не стоит думать, что выбор программ ограничен – российскими банками предлагаются тысячи ипотечных предложений. В каждом есть свои нюансы и отдельные преимущества, ценные в конкретном случае.

Даже разница в единственный пункт, приводит к экономии в десятки тысяч рублей. Разве рачительный хозяин ипотечной квартиры откажется от лишней сотни тысяч рублей, которая могла бы помочь в ремонте или совершении крупной покупки?

Выбор банка исключительно по процентной ставке

ошибки при оформлении ипотеки

Ограничивая поиск кредитора только по процентной ставке, заемщик лишает себя других выгодных перспектив.

На самом деле переплата по процентам далеко не всегда складывается исключительно за счет применяемой банком ставки. На итоговый платеж за ипотечное жилье оказывают влияние:

  • расходы по подготовке к ипотеке (в том числе на страхование и оценщика кредитора);
  • различные комиссии и штрафы, применяемые банком при просрочках (следует оценивать условия по внесению средств, обслуживанию ссудного счета, комиссии за выдачу средств при совершении сделки и т. д.).

Не менее важны и другие параметры ипотеки:

  1. Величина первого взноса.
  2. Доступность погашения (не в каждом городе есть депозиторы для беспроцентного моментального зачисления средств).
  3. Возможность учета «серой зарплаты».
  4. Тип жилья, критерии подбора недвижимости по мнению банка.
  5. Требования к заемщику.
  6. Условия досрочного погашения и т. д.

Не секрет, что за низкой ставкой банк часто скрывает дополнительные требования к оформлению личной страховки либо ограничивает условия погашения и досрочного закрытия ипотеки. Перед тем, как ставить подпись в ипотечных бумагах, необходимо проверить каждый нюанс дальнейшего сотрудничества, тщательно соотнося свои возможности и банковские предложения.

Недооценка применяемой схемы расчета

ошибки при оформлении ипотеки

Одним из важнейших параметров, когда заемщик собрался погашать ипотеку досрочно, является практикуемая банком схема расчета платежей. В зависимости от того, является платеж дифференцированным или начисляется по аннуитетной системе, итоговая переплата может серьезно различаться, если клиент намерен вернуть долг досрочно.

По аннуитетной схеме плательщик будет вносить равные платежи на протяжении всего срока, однако за внешней прозрачностью требований скрывается особое распределение доли процентов в общей сумме платежа. На первых порах заемщик возвращает банку проценты с преимущественными выплатами в первой половине срока. К окончанию действия договора проценты по ипотеке уже почти все выплачены, и досрочное погашение становится экономически неоправданным.

Дифференцированный платеж в банк не отличается постоянством – на первых порах выплачиваются огромные взносы, но по мере равномерного уменьшения основного долга проценты снижаются. Тут действует правило: чем больше погасишь, тем меньшие проценты банк начислит  по ипотеке в следующий раз. Погашать досрочно дифференцированными платежами выгодно на любом этапе ипотеки.

Неиспользование специальных государственных программ по ипотеке

ошибки при оформлении ипотеки

Открывая сайты банков и знакомясь с текущими предложениями, заемщики редко обращают внимание на различные программы с господдержкой. Между тем внимательные граждане обязательно поинтересуются условиями действия, с удивлением обнаруживая, что оформить льготную ипотеку вполне по силам.

Социально ориентированных проектов, реализуемых государством на базе российских банков, великое множество. В качестве выгоды государство может предложить:

  • частичное субсидирование;
  • льготную ставку;
  • особые условия погашения.

Чтобы стать участником программы, заемщику необязательно быть малоимущим или нуждающимся. Есть интересные проекты кредитования банками работников бюджетной сферы, семей военных.

Валютный кредит – так ли выгоден?

ошибки при оформлении ипотеки

События 2008 года и далее, в 2014-м, стали серьезным испытанием для ипотечных клиентов. Взяв кредит под небольшой процент, никто не ожидал, что курс валют покажет такую динамику, причем далеко не в пользу заемщика. Собираясь сэкономить на переплате, люди вынуждены были переплачивать на обмене валюты, чтобы вносить своевременные платежи. Не случайно большинство банков, оценив негативный опыт валютных ипотек, отказались от подобной практики, а одним из вариантов рефинансирования стала услуга по переводу валютной ипотеки в рублевую.

Ошибаясь на каком-либо этапе сотрудничества с кредитором, заемщик рискует, жертвуя средствами, и немалыми. При тщательной подготовке к ипотеке и внимательном отношении к подбору программ банка экономически подкованный клиент может сберечь сотни тысяч рублей. Ведь именно такова цена ошибок ипотечных заемщиков.

    К ипотеке нужно долго готовиться с блокнотом, ручкой и калькулятором в руках. Если вы задумались, как выгоднее продаться банку на ближайшие несколько лет, прочитайте, какие ошибки могут испортить вам всё рабство и как их не допустить.

    Ошибка 1. Брать ипотеку с максимальным обязательным платежом

    Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

    На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

    Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

    Как надо сделать

    Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

    Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

    Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

    Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

    Dawn Huczek / Flickr.com

    Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

    Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

    Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

    Как надо сделать

    Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

    У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

    А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

    Ошибка 3. Забыть о переездах

    Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

    Как надо сделать

    Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

    Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

    И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

    Ошибка 4. Забыть про ремонт

    Irene Mei / Flickr.com

    Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

    Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

    Как надо сделать

    Вариантов три:

    • Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
    • Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
    • Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

    Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

    Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

    Как надо сделать

    Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

    Ошибка 6. Не читать договор

    Barbara Krawcowicz / Flickr.com

    Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

    Как надо сделать

    Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

    Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

    Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

    Как надо сделать

    Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

    Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

    Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

    Как надо сделать

    Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

    Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк. Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы — всё быстро и без сложностей.

    Узнать всё об ипотеке

    Оставить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *